Qui trình mua bán, sang nhượng căn hộ chung cư
1. QUI TRÌNH MUA CĂN HỘ TỪ CHỦ ĐẦU TƯ
Bạn nên hiểu rằng, không phải công ty nào làm dự án căn hộ đều lãi lớn, bởi vì lãi lớn thì sẽ không có hiện tượng dự án chết, công ty bất động sản phá sản. Để triển khai một dự án căn hộ với số vốn hàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng thì áp lực phân phối số lượng căn hộ trong dự án đến tay người mua là rất lớn. Theo đánh giá, một dự án phải bán được ít nhất 50% số căn hộ mới nằm trong ngưỡng an toàn để có thể hoàn thiện được. Do đó, hầu hết các chủ đầu tư dự án hiện nay đều tiến hành cho khách hàng đặt cọc mua căn hộ ngay giai đoạn đầu thi công. Thông thường giá bán giai đoạn đầu này rất hấp dẫn người mua.
Hiện nay các chủ đầu tư thường thực hiện bán hàng theo hình thức tổ chức sự kiện bán hàng tập trung để có thể nhanh chóng bán được nhiều sản phẩm. Qui trình có thể như sau (tùy vào chủ đầu tư có thay đổi):
1. Khách hàng (KH) xem dự án: được nhân viên tư vấn thông tin dự án
2. KH đăng ký ưu tiên/ đặt chỗ/ giữ chỗ (tên gọi khác nhau nhưng bản chất giống nhau): KH chuyển cho chủ đầu tư 1 khoảng tiền (thường là 30 triệu hoặc 50 triệu) thì sẽ được chủ đầu tư xác nhận khách hàng có 1 suất ưu tiên mua. Hãy kiểm tra biên bản ghi nhớ hay giấy tờ cam kết có qui định hoàn lại 100% số tiền không nhé. Ở bước này chưa phải đặt cọc nên KH được nhận lại 100% số tiền nếu không mua.
3. Chọn căn: thông thường cách ngày công bố mở bán dự án vài tuần, sản phẩm sẽ được phân về các đơn vị bán hàng, bạn sẽ được nhân viên tư vấn chọn căn. Bởi vì căn đẹp ai cũng thích nên sẽ xảy ra trường hợp nhiều người cùng chọn 1 căn, các chủ đầu tư sẽ có nhiều phương án khác nhau, ví dụ như:
- Tất cả KH cùng ướm 1 căn sẽ được bốc thăm, ai may mắn sẽ được mua căn này tại sự kiện mở bán.
- Hay chủ đầu tư sẽ xét thời gian KH đăng ký ưu tiên/ đặt chỗ, KH đăng ký sớm nhất sẽ được ưu tiên 1, sau đó ưu tiên 2, 3. Nếu có quá nhiều người đăng ký căn này, KH sẽ được tư vấn chọn căn khác có cơ hội mua nhiều hơn. Trong sự kiện công bố sẽ giao dịch theo giờ bắt đầu từ ưu tiên 1 quyết định mua, nếu không mua sẽ chuyển qua ưu tiên 2,...
4. Sự kiện công bố mở bán: Tất cả KH sẽ được mời đến sự kiện công bố mở bán, chủ đầu tư sẽ công bố bảng giá. KH chỉ việc xem xét lần cuối và quyết định chuyển tiền đặt chỗ sang đặt cọc hay không. Nếu những KH chưa đăng ký ưu tiên ở bước 2 sẽ đợi đến cuối buổi và chọn sản phẩm mình thích trong rổ hàng còn lại sau các giao dịch của KH đã có ưu tiên 1, 2.
5. Ký hợp đồng thỏa thuận (hợp đồng đặt cọc) với chủ đầu tư: Bởi vì dự án có thể chưa thi công xong phần móng nên chủ đầu tư chưa ký hợp đồng mua bán cho KH được nên KH sẽ ký với chủ đầu tư hợp đồng thỏa thuận. Trong đó sẽ có qui định thời gian ký hợp đồng mua bán và các điều khỏa phạt nếu thực hiện sai cam kết.
6. Ký hợp đồng mua bán: Khi dự án đã xong phần móng, được sở xây dựng cấp phép đủ điều kiện bán hàng thì chủ đầu tư sẽ ký hợp đồng mua bán căn hộ với KH.
Đến đây các thủ tục hợp đồng đã xong, KH thực hiện các đợt đóng tiền theo phương thức thanh toán đã chọn trong hợp đồng và dự án hoàn thành để nhận nhà.
2. QUI TRÌNH MUA LẠI CĂN HỘ TỪ NHÀ ĐẦU TƯ CÁ NHÂN
Trường hợp 1: Người mua mới ký hợp đồng thỏa thuận (hợp đồng cọc), chưa ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư
- Bạn có thể làm hợp đồng cọc với người bán, hợp đồng cọc có thể không cần công chứng vẫn được pháp luật công nhận. Bạn nên ghi rõ thời hạn phải ra công chứng sang tên chuyển nhượng, các điều khoản phạt nếu các bên không thực hiện cam kết.
Lưu ý: Trong trường hợp đến thời hạn ra công chứng mà chủ đầu tư vẫn chưa ký hợp đồng mua bán với người bán, thì đây là trường hợp khách quan không do lỗi của người bán nên theo luật dân sự nếu bạn không mua nữa thì người bán có thể không đền cọc. Do đó, để đảm bảo bạn cần thương lượng trước về tình huống này và ghi rõ trong hợp đồng cọc.
Sau khi người bán có hợp đồng mua bán sẽ tiến hành như tình huống dưới đây.
Trường hợp 2: Nếu đã có hợp đồng mua bán sẽ được phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ tại phòng công chứng
1. Người bán hoàn thành tất cả các đợt thanh toán, nộp đơn lên chủ đầu tư xin xác nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ của mình. Chủ đầu tư sẽ kiểm tra căn hộ của người bán có thanh toán chậm tiến độ hay không, có đang thế chấp hợp đồng mua bán vay vốn ngân hàng hay không. Nếu không có vấn đề gì, chủ đầu tư sẽ cấp giấy thông báo cho chủ hộ là căn hộ đủ điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán cùng với hóa đơn giá trị gia tăng cho số tiền đã đóng.
2. Bên bán và bên mua cùng ra văn phòng công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
3. Một trong hai bên (bên bán hoặc bên mua, hoặc ủy quyền cho nhân viên sale) ra chi cục thuế (căn hộ ở vị trí quận nào thì ra chi cục thuế quận đó) lấy biên lai thuế và đóng thuế. Tiền thuế tính là 2% trên giá trị hợp đồng sang nhượng.
4. Lấy biên lai về, gom hết các giấy tờ nộp lại cho chủ đầu tư để xin xác nhận đã chuyển nhượng căn hộ. Theo luật thì khi đã có văn bản công chứng xác nhận chuyển nhượng, biên lai thuế và giấy xác nhận đã nộp thuế và nộp về chủ đầu tư thì được coi là đã hoàn thành xong thủ tục chuyển nhượng căn hộ.
Trường hợp 3: Căn hộ đã có sổ hồng thì qui trình mua bán căn hộ giống như qui trình mua bán nhà phố bình thường. Đặt cọc, công chứng sang tên, thực hiệ nghĩa vụ thuế, đăng ký sang tên trên sổ.
Cần hỗ trợ thêm thông tin vui lòng liên hệ hotline: 0909.806.652 để được giải đáp thắc mắc.
